大家さん必見!レバレッジの秘密とは
レバレッジとはテコの原理のことで、テコの部分はローンになります。
不動産投資は一般にレバレッジを効かせられる投資法として有名です。
例えば1000万円の物件を頭金100万円、
残り900万をローンを組んで取得した場合900万円の部分がレバレッジになります。
つまり少ない資金で、大きな物件を購入することができます。
さらに、年100万円の賃料収入があった場合、単純利回りは10%ですが、
キャッシュフローが収入100万に対してローン返済が80万あったとしましょう。
そうすると、実質2%の利回りのように思えますが、
実際は資金を出しているのは100万円だけなので、
その利回りを考えると20%になります。
このレバレッジは効かせれば効かせるほど収益がありますが、
当然リスクも増大します。
その部分はよくよく吟味する必要があります。
一般的には不動産投資には自己資金として、
物件価格の30%はいると言われていますが、
それは賃料下落に伴うローン支払いのリスクを軽減するためのものです。
少ない自己資金で不動産投資をおこなうのならばなおさら、
賃料相場などの調査が必要です。
賃貸中の物件を購入するのであれば、
その賃料は現状の相場とかけ離れていないかなどのチェックは重要です。
見た目の利回りやキャッシュフローのよさに食いついてはいけません。
賃料もさほど乖離もなく、物件自体の補修もあまり必要もなさそうでかつ
いざという時のリスク(空室時などのローンの支払い)の対応もできるなら
その不動産投資のレバレッジは大丈夫だといえるでしょう。