成功する不動産投資をする方法
物件をもつ前に売ることも考えましょうというのは前回に話ししましたが、
具体的にどのようなことを考えていけばいいのでしょうか。
不動産の売却益はインカムゲインと呼ばれ、
マイナスになるとキャピタルロスと言います。
家賃収入はインカムゲインといいまして、
家賃不払いでもインカムロスというのはありません。
今はキャピタルゲインが望める時代ではないので、
インカムゲインでどれだけキャピタルロスが埋められるか？
というのが問題になってきます。
一般的に、家賃収入の累積は右肩上がりの曲線。
物件の売却可能価格は右肩下がりになります。
売却時期の目安は家賃の累計と売却価格がクロスする点です。
例えば１０００万で取得した物件が１０年後５００万で売れるとします。
単純に考えると５００万の損ですが、
諸経費を抜いた家賃の累計が８００万円あたっとします。
そうすると、その物件は３００万円の利益があったことになります。
１０年後に１０００万円の家賃が得られていたとしたら（利回り１０％）
１０年後の売却はいくらで売ってもそれが利益となります。
また、将来新駅ができるとか、
集客力のある大きな商業施設が近くにできるなどの物件価格が上がる要素があれば
将来のインカムゲインと今のキャピタルゲインを勘案して、
売却プランをたてるのもいいでしょう。